Definisjon og kjennetegn ved Freehold Estate

Dette står i kontrast til festeboliger, der eiendommen går tilbake til grunneieren etter at leieperioden utløper eller er lovlig oppsagt. For å kvalifisere som en selveier, må eiendommen ha to kvaliteter: immobilitet, noe som betyr at eiendommen må være land eller en interesse utstedt av eller knyttet til land, og eierskap på ubestemt varighet. Dersom eiertidspunktet kan fastsettes og fastsettes, kan det ikke være selveierskap. Frieiereiendommer kan holdes i enkelt avgift, avgiftshale eller for en levetid, med standardposisjonen den evigvarende selveiendommen, gitt til en bevilgningsmottaker på livstid og deretter suksessivt til bevilgningsmottakerens arvinger på livstid (Blackstone, 1765; Law of eiendomsloven 1925).

Freehold Estate i Common Law jurisdiksjoner

En selveiereiendom er en utbredt form for eierskap av fast eiendom i fellesrettslige jurisdiksjoner som England og Wales, Australia, Canada og Irland. Det omfatter land og alle faste konstruksjoner knyttet til det, og skiller det fra leiegårder, som går tilbake til grunneieren ved leiekontraktens utløp eller lovlig oppsigelse. For å kvalifisere som en selveier, må en eiendom utvise immobilitet (land eller renter utstedt av eller knyttet til land) og ubestemt eierskapsvarighet. Hvis eiertiden er fast og bestemmes, kan den ikke være selveier. Frieiereiendommer kan holdes i enkelt avgift, avgiftshale eller for en levetid, med standardundergruppen som den evigvarende selveiendommen, gitt til en stipendiat på livstid og suksessivt til bevilgningsmottakerens arvinger på livstid (Blackstone, 1765; Law of Property lov 1925).

I England og Wales forvandlet Law of Property Act 1925 standard selveierskapsposisjon til overførbart eierskap til eierens "arvinger og overdragere", med vekt på avgiftsbelagt status. Denne loven fremmet også eiendomsgods til selveiestatus og etablerte eiendomsleieavgiften for utbetalinger av fellesgoder (Law of Property Act 1925; Halsall v Brizell, 1957; Re Ellenborough Park, 1956).

Typer Freehold Estates: Fee Simple, Fee Tail og Life Estate

Selveiere, en utbredt form for landeierskap i fellesrettslige jurisdiksjoner, kan klassifiseres i tre primære typer: enkelt avgift, avgiftshale og livseiendom. Fee simple, den vanligste og absolutte formen for eierskap, gir eieren og deres arvinger rett til å eie, bruke og disponere eiendommen uten noen restriksjoner. Denne typen eiendom er arvelig og kan overdras eller selges fritt. Fee tail, derimot, begrenser arven til eiendommen til direkte etterkommere av den opprinnelige eieren, også kjent som "kroppens arvinger" eller "blodsarvinger." Denne typen eiendom har blitt stadig mer sjeldne og har i noen jurisdiksjoner blitt avskaffet. Til slutt gir en livseiendom eierrettigheter til en person i løpet av livet. Ved individets død går eiendommen tilbake til en forhåndsbestemt part, ofte den opprinnelige eieren eller deres arvinger. Hver av disse eiendommene tilbyr ulike grader av eierrettigheter og begrensninger, og former det juridiske landskapet for eiendomseierskap i fellesrettslige jurisdiksjoner.

Utvikling av Freehold Estates i England og Wales

Utviklingen av Freehold Estates i England og Wales kan spores tilbake til middelalderen, da landeierskap først og fremst var basert på føydal funksjonstid. Over tid utviklet begrepet selveiereier seg, med Law of Property Act 1925 som spilte en betydelig rolle i utformingen av moderne selveierrett. Før denne loven var selveiereiendommer mangfoldige og kunne klassifiseres som enkelt gebyr, gebyrhale eller livseiendom. Loven fra 1925 forenklet klassifiseringen av selveiereiendommer og fremmet eiendomsgods til selveiestatus.

Et annet viktig aspekt ved selveiereiendommer er begrepet uønsket besittelse, som har gjennomgått betydelige endringer siden tinglysingsloven 2002. Denne loven innførte strengere krav for å erverve selveiereiendommer gjennom uønsket besittelse, særlig i saker om tinglyst grunn. Videre har utviklingen av truster i engelsk lov og Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 påvirket det juridiske rammeverket rundt selveiereier, spesielt i tilfeller der flere juridiske eiere er involvert. Samlet sett har utviklingen av selveiereiendommer i England og Wales blitt formet av ulike juridiske reformer og lover, som gjenspeiler den endrede karakteren til landeierskap og eiendomsrettigheter over tid (Law of Property Act 1925; Land Registration Act 2002; Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996).

Diversity of Freeholds før Law of Property Act 1925

Før Law of Property Act 1925 trådte i kraft, var mangfoldet av eiendommer i England og Wales ganske komplekst. Standardposisjonen for selveieroverføringer var til eierens "arvinger og fullmektiger", som ofte inkluderte overføring til stressavgift enkel status. Fee tail estates begrenset overføringen av eiendom til lineære etterkommere av den første personen som boet ble gitt til, kjent som "kroppens arvinger" eller "blodsarvinger." I tillegg var det frieiendommer som ikke var arvelig, for eksempel eiendommer på livstid og opphavsrett, som ble fremmet til selveie ved loven (Halsbury's Laws of England, 2017). Videre kunne selveiere bli gjenstand for husleie og betalinger i form av positive avtaler, som ble beskyttet ved å registrere husleieavgiften mot grunnen (Lovkommisjonen, 2018). Law of Property Act 1925 hadde som mål å forenkle og strømlinjeforme de forskjellige typene av selveiereiendommer, noe som gjorde det lettere for enkeltpersoner å forstå og navigere i det juridiske landskapet for eiendomseierskap.

Referanser

Leiekostnader og positive avtaler i selveiere

Leiekostnader og positive avtaler er to distinkte juridiske konsepter som kan påvirke selveiere. Leieavgifter er periodiske betalinger som gjøres av en eier av eiendom til en tredjepart, ofte en tidligere eier eller landforvaltningsenhet, til fordel for landet eller fellesanleggene. Disse avgiftene kan beskyttes ved å registrere husleieavgiften mot grunnen og kan være underlagt lovbestemte erstatningsbaserte prosedyrer for opphør. Imidlertid kan leieavgifter også være gjenstand for misbruk, kjent som "fleecehold" (lov om eiendomsrett 1925).

Positive pakter, derimot, er forpliktelser som pålegges en eier av eiendommer til å utføre spesifikke handlinger, for eksempel å opprettholde et felles anlegg eller bidra til fellesutgifter. Under visse omstendigheter, som fastslått av saker som Halsall v Brizell og Re Ellenborough Park, kan positive avtaler løpe med selveierland, som binder påfølgende eiere til å oppfylle disse forpliktelsene. Imidlertid er positive pakter generelt ugyldige med hensyn til frieier, og deres håndhevbarhet avhenger av de spesifikke faktaene i hver sak (Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996).

Uønsket besittelse og selveiere

Ugunstig besittelse er et rettslig prinsipp som tillater en person å erverve eiendomsrett til en selveiereiendom ved å okkupere landet i en bestemt periode uten eierens tillatelse. I England og Wales, før Land Registration Act 2002, var selveiere mer utsatt for å bli ervervet gjennom uønsket besittelse, siden prosessen var relativt enkel. Imidlertid innførte loven fra 2002 strengere krav, noe som gjorde det mer utfordrende for husokkupanter å kreve eierskap til registrert land. For å etablere et krav, må den ugunstige eieren demonstrere kontinuerlig, eksklusiv og åpen besittelse av landet i minst 12 år uten eierens samtykke. I tillegg må eieren varsle den registrerte eieren, som da har mulighet til å protestere. Negativ besittelse forblir lettere aktuelt for uregistrert land, som utgjør en liten del av ikke-landbruksfrie land i England (Land Registration Act 2002; Law Commission 2018).

Juridiske eiere som tillitsmenn for begunstigede

I sammenheng med selveiere, spiller juridiske eiere som fungerer som tillitsmenn for begunstigede en avgjørende rolle for å sikre rettferdig behandling og overholdelse av vilkårene i trusten. Når flere juridiske eiere er involvert, anses landet å være holdt i tillit, noe som forplikter partene til å opptre rettferdig mot hverandre i henhold til prinsippene om rettferdighet. I fravær av spesifikke bestemmelser, for eksempel en trust-akt eller bakgrunnsfakta, antas begunstigede å være tillitsmennene selv, dvs. de som er navngitt på den registrerte tittelen. Ved død av en bobestyrer, vil lovpålagte bobestyrere eller de som er oppnevnt av et testamente ta deres plass. Tilsvarende, dersom et selskap avvikles, tilkommer likvidator retten til å opptre som bobestyrer og være registrert som bobestyrer. Når det gjelder tredjeparter som er interessert i å låne ut mot eller kjøpe tomten, beskytter den bona fide kjøperen uten faktisk eller konstruktiv varsel doktrinen dem, underlagt motdoktrinen om forbeholdet emptor (kjøper pass på) som krever at det utføres forsiktige kontroller. Begunstigede som faktisk besitter patent kan fortsatt nyte rettigheter mot en kjøper eller pantelåner i henhold til Land Registration Act 2002. Forvaltere er bundet av trustens vilkår, og sikrer at interessene til begunstigede blir ivaretatt (Trusts of Land and Appointment of Trustees Act) 1996).

Trusts in English Law and Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996

Trusts spiller en betydelig rolle i engelsk lov, spesielt i forbindelse med eiendomsbesittelse. De gir et juridisk rammeverk for å skille det juridiske eierskapet til en eiendel, for eksempel land, fra det reelle eierskapet. Denne separasjonen gir mulighet for forvaltning og kontroll av eiendommen av den juridiske eieren (tillitsmannen) til fordel for en annen part (begunstiget). The Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 (TLATA) har en betydelig innvirkning på eiendomseierskap, ettersom den styrer måten trusts of land opererer på. TLATA erstattet det tidligere systemet med strenge oppgjør og konverterte alle eksisterende bosetninger til trusts of land. Loven innførte også nye bestemmelser for oppnevning og avsetting av tillitsmenn, samt klargjøring av tillitsmenns fullmakter og plikter i forhold til grunnen. Videre understreker TLATA viktigheten av å ta hensyn til begunstigedes interesser når de tar beslutninger om trusteiendommen. Samlet sett fremhever trustenes rolle i engelsk lov og virkningen av TLATA på eiendomseierskap det komplekse samspillet mellom juridiske og fordelaktige interesser i land, og sikrer at eiendomsrettigheter beskyttes og forvaltes effektivt til fordel for alle involverte parter.

Bona Fide-kjøperdoktrine og forbeholdsutløser i selveiertransaksjoner

Bona Fide Purchaser Doctrine og Caveat Emptor spiller avgjørende roller i transaksjoner med frieiendom, og sikrer beskyttelse av både kjøpere og selgere. Bona Fide-kjøperdoktrinen ivaretar interessene til en kjøper som erverver eiendom i god tro uten faktisk eller konstruktiv varsel om eksisterende juridiske krav eller mangler i eiendomsretten. Denne doktrinen oppfordrer til omhyggelig etterforskning og due diligence av kjøperen, siden den tilbyr beskyttelse kun til de som har tatt rimelige skritt for å verifisere eiendommens tittel og eierskap (Pealver, 2017).

På den annen side legger Caveat Emptor, eller "kjøper pass på", ansvaret på kjøperen for å undersøke eiendommen og dens tittel grundig før transaksjonen fullføres. Dette prinsippet understreker viktigheten av å gjennomføre en omfattende undersøkelse, inkludert fysiske inspeksjoner, landmålerrapporter og formidlers kontroller, for å identifisere potensielle problemer eller mangler (Dixon, 2014). I hovedsak jobber begge doktrinene sammen for å fremme åpenhet, rettferdighet og due diligence i transaksjoner med frie eiendommer, og til slutt beskytter interessene til alle involverte parter.

Referanser

  • Dixon, M. (2014). Moderne jordlov. 9. utg. Abingdon: Routledge.
  • Pealver, EM (2017). Eiendomsforbrytere, emigrasjon og Lockean-forbeholdet. University of Toronto Law Journal, 67(1), 1-27.

Tinglysning og selveiergods

Tinglysning spiller en avgjørende rolle i forvaltning og vern av selveiere. Det gir en gjennomsiktig og tilgjengelig oversikt over landeierskap, og sikrer at rettighetene og interessene til frieiere er tydelig dokumentert og beskyttet. I fellesrettslige jurisdiksjoner, som England og Wales, har Land Registration Act 2002 betydelig påvirket måten selveiere forvaltes på, spesielt i forhold til uønsket besittelse og doktrinen om bona fide kjøpere. Loven har gjort det vanskeligere for enkeltpersoner å erverve selveiere gjennom husokkupasjon, da den krever en formell konkurranse og skriftlig melding til den tidligere juridiske eieren. Videre har loven styrket vernet for godtroende kjøpere, som nå kan stole på den tinglyste eiendomsretten som bevis på eierskap, forutsatt at de har foretatt nødvendig due diligence og kontroller. Dette har ført til økt sikkerhet og trygghet i selveiertransaksjoner, samt reduserte tvister og rettssaker rundt grunneierskap. Totalt sett har grunnregistrering i stor grad forbedret administrasjonen og styringen av selveiereiendommer, og fremmet åpenhet, effektivitet og rettferdighet i eiendomsmarkedet.

Referanser

  • (Chappelle, K. (2018). Land Registration Act 2002. I: Property Law. London: Routledge. s. 123-145.)

Utfordringer og reformer i selveierrett

Utfordringer i loven som styrer Freehold Estates stammer først og fremst fra kompleksiteten og mangfoldet av historiske eiendomsrettigheter, noe som kan skape forvirring og tvister blant interessenter. En slik utfordring er eksistensen av husleieavgifter og positive avtaler, som kan pålegge eiendomsbesittere økonomiske byrder og føre til "fleecehold"-misbruk. I tillegg har doktrinen om ugunstig besittelse, som lar individer skaffe seg eiendomsrettigheter gjennom langvarig okkupasjon, blitt kritisert for sitt potensial til å oppmuntre til huking og grensetvister.

Potensielle reformer i Freehold Estate-lovgivningen kan omfatte forenkling av eiendomsrettigheter og -forpliktelser, samt modernisering av det juridiske rammeverket for bedre å håndtere moderne problemstillinger. For eksempel hadde Law of Property Act 1925 som mål å konsolidere og forenkle eiendomsretten i England og Wales, men ytterligere reformer kan være nødvendig for å møte pågående utfordringer. Dessuten søkte Land Registration Act 2002 å forbedre gjennomsiktigheten og effektiviteten til tinglysing, men ytterligere tiltak kunne iverksettes for å forbedre systemets effektivitet. Til syvende og sist kan en omfattende gjennomgang og reform av Freehold Estate-loven bidra til å møte disse utfordringene og fremme et mer rettferdig og effektivt eiendomsmarked.

Referanser