Definisjon og historisk bakgrunn

Dette seglet betydde et høytidelig løfte om å delta i eller avstå fra en spesifisert handling, og fellesloven ville håndheve en pakt selv i fravær av hensyn på grunn av dens uvanlige høytidelighet (1). I USA forutsettes en underforstått pakt om god tro i kontraktsretten. Pakter kan klassifiseres i bekreftende eller positive pakter, som krever at pakter utfører en handling, og negative pakter, som krever at pakter avstår fra en handling (2). På eiendomsrettens område er reelle avtaler vilkår knyttet til eiendomsretten eller bruken av grunn, og kan pålegge plikter eller begrensninger på grunnens bruk uavhengig av eier (3). Over tid har håndhevelsen av pakter utviklet seg, med kontroverser som har oppstått om selektiv håndhevelse og menneskerettighetshensyn i leieforholdsreformen (4).

Referanser

Typer restriktive avtaler

Restriktive avtaler kan klassifiseres i ulike typer basert på deres formål og anvendelse i eiendomsretten. Reelle avtaler, også kjent som pakter, betingelser og restriksjoner (CCR), er knyttet til eierskap eller bruk av land og kan pålegge plikter eller restriksjoner på bruk av land. Disse kan videre deles inn i bekreftende pakter, som krever en spesifikk handling, og negative pakter, som forbyr visse handlinger. Pakter kan også "løpe med landet" som tilhørende pakt, noe som betyr at de gjelder for eventuelle fremtidige grunneiere, eller være personlige pakter, kjent som pakt i brutto, som bare gjelder for en bestemt person. I tillegg til reelle avtaler regnes også konkurranseklausuler i kontraktsretten som restriktive avtaler. Det er viktig for eiendomseiere og potensielle kjøpere å være klar over eventuelle restriktive avtaler knyttet til en eiendom, da de kan ha betydelig innvirkning på bruken og nytelsen av landet (Wikipedia, nd).

Real Covenants in Property Law

Reelle avtaler i eiendomsretten viser til juridisk bindende avtaler eller løfter som pålegger visse vilkår eller begrensninger for bruken av land. Disse paktene kan enten være bekreftende, som krever at grunneieren utfører en spesifikk handling, eller negative, og forbyr grunneieren å delta i visse aktiviteter på eiendommen. Et sentralt kjennetegn ved reelle avtaler er at de ofte «løper med landet», det vil si at forpliktelsene og restriksjonene gjelder for alle fremtidige eiere av eiendommen, uavhengig av endringer i eierskap. Dette i motsetning til personlige pakter, som kun gjelder de opprinnelige partene som er involvert i avtalen. Reelle avtaler er vanligvis inkludert i eiendomsbrev og må avsløres for potensielle kjøpere. De kan også registreres i offentlige registre eller vises i Torrens-tittelsystemer i Commonwealth-land (Restatement (Third) of Property; Torrens-tittel). Håndhevelsen av reelle pakter kan bli slapp over tid, spesielt når den opprinnelige løftet ikke lenger er involvert i landet (Symposium, 1986).

Pakter, betingelser og restriksjoner

Covenants, Conditions and Restrictions (CCRs) er essensielle komponenter i eiendomsretten, primært opptatt av å regulere bruk og utvikling av land. CCR-er omfatter en rekke avtaler, inkludert reelle avtaler, som er betingelser knyttet til eierskap eller bruk av land, og skjøtebegrensninger, som legger begrensninger på hvordan landet kan brukes. Disse avtalene kan enten være negative, begrensende på visse handlinger, eller bekreftende, som krever at spesifikke handlinger skal iverksettes. CCR-er kan "løpe med landet", noe som betyr at fremtidige grunneiere må overholde vilkårene, eller gjelde utelukkende for en bestemt person (kjent som en pakt i grov eller rent personlig karakter) (Pealver & Krier, 2010). Avsløring og registrering av CCR-er er avgjørende, siden de informerer potensielle kjøpere om eventuelle restriksjoner og kan vises i skjøtet eller registreres i tilfellet med Commonwealth-land (Harpum, Megarry, & Wade, 2006). Håndhevelsen av CCR-er kan bli slapp over tid, noe som fører til kontroverser og selektive håndhevingsproblemer (French, 2011).

Referanser

  • French, D. (2011). Eiendomsrett. I engelsk privatrett (3. utg.). Oxford University Press.
  • Harpum, C., Megarry, R., & Wade, W. (2006). Eiendomsloven (7. utg.). Søt og Maxwell.
  • Pealver, EM, & Krier, JE (2010). Eiendomsforbrytere: Hvordan husokkupanter, pirater og demonstranter forbedrer loven om eierskap. Yale University Press.

Bekreftende og negative pakter

Bekreftende og negative avtaler er essensielle komponenter i eiendomsretten, spesielt i sammenheng med reelle avtaler. Bekreftende avtaler, også kjent som positive pakter i England og Wales, krever at avtaleparten utfører en spesifikk handling, for eksempel å opprettholde en felles innkjørsel eller betale huseierforeningsavgifter. På den annen side pålegger negative avtaler restriksjoner på bruken av land, forbyr visse aktiviteter eller utviklinger, som å bygge en bygning over en viss høyde eller bruke eiendommen til kommersielle formål (Restatement (Third) of Property, 2000).

Disse paktene kan enten "løpe med landet" som en pakt som følger med, og binder fremtidige eiere til vilkårene, eller kun gjelde for en bestemt person som en brutto pakt (English Law, 1986). Mens bekreftende pakter vanligvis ikke følger med landet under engelsk lov, undersøker USA slike pakter nærmere, og har med unntak tillatt dem å drive med landet (Symposium, 1986). Håndhevelsen av disse paktene kan bli slapp over tid, spesielt når den opprinnelige løftet ikke lenger er involvert i landet (Homeowner Associations, 2011).

Referanser

  • Restatement (tredje) av eiendom: Servitudes. (2000). American Law Institute.
  • Symposium: The Future of the Law of Servitudes. (1986). Columbia Law Review, 86(6), 1187-1448.
  • Engelsk lov: Covenants in Gross. (1986). Columbia Law Review, 86(6), 1375-1396.
  • Huseierforeninger og selektiv håndheving. (2011). Samfunnsforeningers tidsskrift.

Running with the Land: Covenant Appurtenant

En pakttilhørende er en type reell pakt i eiendomsretten som pålegger visse forpliktelser eller begrensninger på bruken av land. Den skiller seg fra en personlig pakt, også kjent som en pakt i brutto, som kun gjelder for en bestemt person og ikke binder fremtidige eiere av eiendommen. Konseptet "løpe med landet" refererer til ideen om at en pakt som hører til er knyttet til selve landet, snarere enn til en bestemt person. Som et resultat av dette, når landet overføres til en ny eier, fortsetter den tilhørende avtalen å gjelde, og sikrer at forpliktelsene eller restriksjonene forblir gjeldende for etterfølgende eiere. Denne varige karakteren av tilknyttede pakt er avgjørende for å opprettholde det tiltenkte formålet med pakten, for eksempel å bevare karakteren til et nabolag eller beskytte miljøet, uavhengig av endringer i eierskap over tid (Restatement (Third) of Property, 1986; English Law Commission , 2011).

Personlige pakter: Pakt i brutto

Personlige pakter er en type restriktiv pakt i eiendomsretten som spesifikt gjelder for en bestemt person, i stedet for å være knyttet til selve landet. Disse paktene pålegger individet forpliktelser eller begrensninger, uavhengig av eierskap eller bruk av landet. I motsetning til dette binder pakter som følger med landet, for eksempel ekte pakter eller tilhørende pakter, påfølgende eiere av landet og kan håndheves mot dem.

Konseptet med en pakt i brutto er nært knyttet til personlige pakter, da det også er en pakt som gjelder en bestemt person i stedet for landet. Imidlertid er en pakt i brutto typisk forbundet med en interesse i land, for eksempel en servitutt, som gir innehaveren visse rettigheter til å bruke en annens eiendom. Mens personlige pakter og pakter i grove trekk begge fokuserer på individet, ligger nøkkelforskjellen i arten av forpliktelsen eller begrensningene som pålegges: personlige pakter er først og fremst opptatt av individets handlinger, mens pakter i grove trekk innebærer individets rettigheter til å bruke eller få tilgang til land. eid av en annen part (Dukeminier, J., & Krier, JE (2017). Eiendom. Wolters Kluwer Law & Business.).

Avsløring og registrering av restriktive avtaler

Viktigheten av å avsløre og registrere restriktive avtaler i eiendomstransaksjoner ligger i å sikre åpenhet og beskytte interessene til alle involverte parter. Avsløring av restriktive avtaler lar potensielle kjøpere ta informerte beslutninger om eiendommen, ettersom de blir klar over eventuelle begrensninger eller forpliktelser knyttet til landet. Dette bidrar til å forhindre potensielle tvister og misforståelser i fremtiden, da kjøpere er fullt klar over vilkårene de må forholde seg til ved anskaffelse av eiendommen (Peel og Treitel, 2011).

Registrering av restriktive avtaler, derimot, fungerer som en formell dokumentasjon av disse forholdene, noe som gjør dem lett tilgjengelige og håndhevbare. I mange jurisdiksjoner, som for eksempel Commonwealth-landene, registreres pakter i Torrens-tittelsystemet, noe som sikrer at de er bindende for fremtidige eiere av landet (Bradbrook et al., 2007). Denne prosessen med å registrere avtaler bidrar også til stabiliteten og forutsigbarheten til eiendomsretten, ettersom den etablerer et klart og organisert system for sporing og håndheving av arealbruksbegrensninger. Samlet sett spiller avsløring og registrering av restriktive avtaler en avgjørende rolle for å opprettholde åpenhet, beskytte eiendomsrettigheter og opprettholde eiendomslovens integritet.

Referanser

  • Bradbrook, AJ, MacCallum, SV og Moore, AP (2007). Australsk eiendomslov. Sydney: Thomson Reuters.
  • Peel, E. og Treitel, GH (2011). Treitel om avtaleloven. London: Sweet & Maxwell.

Håndhevelse og slapphetsproblemer

Spørsmål om håndhevelse og slapphet i restriktive avtaler i eiendomsretten oppstår på grunn av ulike faktorer. Over tid, ettersom den opprinnelige løftet av pakten ikke lenger er involvert i landet, kan håndhevingen bli lemfeldig, noe som kan føre til potensielle tvister mellom eiendomseiere og andre interessenter (Symposium, 1986). I tillegg har selektiv håndhevelse av avtaler av huseierforeninger vært gjenstand for kontrovers, da det kan føre til urettferdig behandling av visse eiendomseiere (Wikipedia, nd).

En annen utfordring med å håndheve restriktive pakter er kompleksiteten til ekte paktlov, som har blitt referert til som en "uutsigelig hengemyr" av en domstol (Wikipedia, nd). Denne kompleksiteten kan gjøre det vanskelig for eiendomseiere å forstå sine rettigheter og plikter, noe som kan føre til utilsiktede brudd og tvister. Videre kan menneskerettighetshensyn, spesielt i saker som involverer reform av leieforhold og inndragning av private hjem, komplisere håndhevingen av restriktive avtaler (Wikipedia, nd). Samlet sett fremhever disse spørsmålene behovet for en mer strømlinjeformet og transparent tilnærming til håndhevelsen av restriktive avtaler i eiendomsretten.

Referanser

Huseierforeningenes rolle

Huseierforeninger (HOAs) spiller en avgjørende rolle i håndhevelsen av restriktive avtaler, da de er ansvarlige for å sikre at eiendomseiere innenfor deres jurisdiksjon overholder de avtalte reglene og forskriftene. Disse foreningene er vanligvis etablert for å opprettholde den estetiske og funksjonelle integriteten til et fellesskap, og de har myndighet til å håndheve pakter, betingelser og restriksjoner (CCRs) som styrer bruk og vedlikehold av eiendommer innenfor deres grenser. HOA-er kan ilegge bøter, sette i gang rettslige skritt eller iverksette andre tiltak for å håndheve overholdelse av restriktive avtaler. Det har imidlertid oppstått kontroverser om selektiv håndhevelse, der noen eiendomseiere kan bli utsatt for strengere kontroll enn andre, noe som fører til potensiell diskriminering og urettferdig behandling. Som et resultat er det avgjørende for HOA-er å utøve sine håndhevingsmyndigheter fornuftig og transparent, og sikre at alle eiendomseiere blir behandlet rettferdig og konsekvent i samsvar med de etablerte CCR-ene (Symposium, 1986; Wikipedia, nd).

Referanser

  • Symposium. (1986). Symposium: Loven om servitutter, rettferdige tjenerskap og virkelige pakter: Bør den forenes? Eiendoms-, skifte- og tillitsjournal, 21(1), 1-2.
  • Wikipedia. (nd). Pakt (lov). Innhentet fra https://en.wikipedia.org/wiki/Covenant_(law)

Kontroverser og selektiv håndhevelse

Selektiv håndhevelse av restriktive avtaler i eiendomsretten har vært gjenstand for kontrovers og debatt. Et av hovedproblemene oppstår når huseierforeninger (HOA) håndhever avtaler inkonsekvent, noe som fører til påstander om diskriminering eller favorisering. Dette kan resultere i juridiske tvister og et sammenbrudd av tillit i fellesskapet (Restatement (Third) of Property, 2000). I tillegg, ettersom tiden går og den opprinnelige løftet av pakten ikke lenger er involvert i landet, kan håndhevingen bli slapp, noe som fører til forvirring og potensielle konflikter blant eiendomsbesittere (Symposium, 1986). Videre kan kompleksiteten til reell paktlov, beskrevet som en «uutsigelig hengemyr» av én domstol (Dukeminier & Krier, 1993), forsterke disse problemene ved å gjøre det vanskelig for eiendomsbesittere å forstå og overholde paktene. Til slutt, skjæringspunktet mellom restriktive avtaler og menneskerettighetshensyn, spesielt i saker som involverer leieforholdsreform og inndragning av private hjem, legger enda et lag med kompleksitet og kontrovers til håndhevelsen av disse avtalene (Leasehold Reform, 2018).

Referanser

  • Restatement (tredje) av eiendom: Servitudes (2000).
  • Symposium, The Future of the Law of Servitudes: A Symposium on the Restatement (Third) of Property: Servitudes, 1986.
  • Dukeminier, J., & Krier, JE (1993). Eiendom. Aspen forlag.
  • Leiegårdsreform (2018).

Reform av leieforhold og menneskerettighetshensyn

Forholdet mellom leieforholdsreform og menneskerettighetshensyn i sammenheng med å håndheve restriktive avtaler i eiendomsretten er et komplekst og utviklende spørsmål. Reform av leieforhold tar sikte på å adressere maktubalansen mellom utleiere og leietakere, spesielt i tilfeller der restriktive avtaler kan føre til tap av leieavtaler for brudd som ikke er alvorlige. Inndragning av et privat hjem kan gripe inn i sosiale og økonomiske menneskerettigheter, da det kan føre til tap av bolig og økonomiske investeringer. Som svar på disse bekymringene er det i ulike jurisdiksjoner innført tiltak for reform av leieforhold for å beskytte rettighetene til leietakere, spesielt på områdene grunnrente og serviceavgifter (Leasehold Reform Act, 1967; Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act, 1993) . Disse reformene søker å finne en balanse mellom utleieres legitime interesser i å håndheve restriktive avtaler og leietakernes menneskerettigheter til å nyte eiendommen deres uten unødig innblanding. Kontroverser og utfordringer gjenstår imidlertid, ettersom selektiv håndhevelse av avtaler fra huseierforeninger og slapp håndheving over tid fortsatt kan føre til potensielle brudd på menneskerettighetene.

Referanser