Disse salgene gir en mulighet for kjøpere til å erverve eiendom og andre eiendeler til potensielt rabatterte priser, samtidig som det gjør det mulig for staten å inndrive gjeld fra eiendomseiere. Det juridiske grunnlaget for lensmannssalg varierer avhengig av jurisdiksjonen, men de opererer vanligvis under myndighet av lokale eller statlige lover og rettskjennelser. Det er viktig for potensielle kjøpere å forstå de spesifikke prosedyrene og kravene knyttet til sheriffens salg, samt deres rettigheter og ansvar, for å kunne ta informerte beslutninger og navigere i prosessen effektivt. Sheriffs salg kan ha betydelige implikasjoner for eiendomseiere og skyldnere, da de kan føre til tap av eiendeler og påvirke deres økonomiske situasjon. Som sådan spiller disse salgene en kritisk rolle i håndhevelsen av juridiske dommer og løsningen av økonomiske tvister i samfunnet (Hiller, 2016; Scafidi, 2018).

Typer eiendom som selges på Sheriff's Sales

Sheriffs salg omfatter et bredt spekter av eiendomstyper, inkludert bolig-, kommersielle og industrielle eiendommer. Disse salgene involverer ofte eiendommer som har blitt beslaglagt på grunn av boliglånsforeclosures, skattepant eller rettsdommer. I tilfelle av boliglån foreclosures, eiendommer selges for å gjenopprette den utestående gjelden av eiendommen eieren til utlåner. Skattepantsalg oppstår når en eiendomseier unnlater å betale eiendomsskatten sin, noe som resulterer i at myndighetene legger panterett på eiendommen og deretter auksjonerer den bort for å få tilbake de skyldige skattene. I tillegg kan rettsdommer føre til beslag og salg av en skyldners eiendom for å dekke domsbeløpet. Videre kan lensmannssalg også omfatte eiendomsdeling og skifteauksjoner, hvor eiendommer selges for å dele eiendeler mellom sameiere eller som ledd i et booppgjør. Totalt sett er typene eiendommer som selges ved sheriffsalg varierte og kan gi potensielle kjøpere ulike investeringsmuligheter (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

Referanser

Offentlige auksjoner vs. Sheriff's Sales

Offentlige auksjoner og lensmannssalg er distinkte metoder for å avvikle eiendeler, hver med sine egne unike egenskaper og rettslig grunnlag. Offentlige auksjoner involverer salg av eiendom som eies av staten eller eiendom som selges under myndighet av en domstol eller et offentlig organ med tilsvarende myndighet (Wikipedia, nd). Disse auksjonene kan omfatte overskudd av offentlig utstyr, forlatt eiendom, beslaglagte eiendeler og immaterielle eiendeler som kringkastingsfrekvenser. I motsetning til dette fokuserer sheriffens salg først og fremst på salg av fast eiendom og løsøre for å tilfredsstille dommer avsagt av en domstol, pantelånsforeclosures, skattepant eller skattesalg (Wikipedia, nd).

Det juridiske grunnlaget for offentlige auksjoner stammer fra ulike statlige organisasjoner og etater, mens lensmannssalg gjennomføres under myndighet av lensmannen i fylket eller byen der eiendommen ble beslaglagt (Wikipedia, nd). Bud- og betalingsmåtene på offentlige auksjoner og lensmannssalg kan også variere, samt rettigheter og plikter til kjøpere. Videre varierer virkningen på eiendomseiere og skyldnere mellom de to typene salg, med lensmannssalg som ofte resulterer i mer pressede priser på grunn av salgets tvangsnatur (Wikipedia, nd).

Oppsummert er det forskjell på offentlige auksjoner og lensmannssalg når det gjelder hvilke typer eiendom som selges, rettsgrunnlag og myndighet for salgene, prosessen og prosedyrene som er involvert, og innvirkningen på eiendomsbesittere og skyldnere.

Referanser

Rettsgrunnlag og myndighet for lensmannssalg

Det juridiske grunnlaget og autoriteten for å gjennomføre sheriffsalg er avledet fra ulike føderale, statlige og lokale lover og forskrifter. Disse lovene gir lensmannen eller andre utpekte embetsmenn makt til å beslaglegge og selge eiendom for å tilfredsstille dommer, panteforeclosures, skattepant og annen gjeld til staten eller private parter. I USA, for eksempel, er autoriteten for sheriffsalg typisk etablert av statlige vedtekter og lokale forordninger, som skisserer de spesifikke prosedyrene og kravene for å gjennomføre slike salg (Harvard Law Review, 2010). I tillegg kan rettskjennelser og dommer også gi rettslig grunnlag for et lensmannssalg, da de ofte pålegger lensmannen å beslaglegge og selge skyldnerens eiendom for å tilfredsstille dommen (Sack, 2011). Samlet sett er lovhjemmelen for lensmannssalg forankret i statens interesse i å håndheve sine lover, inndrive gjeld og sikre effektiv og rettferdig løsning av tvister som involverer eiendomsrett.

Referanser

  • Harvard Law Review. (2010). Panteforeclosures, Gjeldsbrev og Uniform Commercial Code. Harvard Law Review, 124(5), 1525-1549.
  • Sack, J. (2011). Forstå boliglån foreclosure: Lær de viktigste aspektene av boliglån foreclosure prosessen. American Bar Association.

Prosess og prosedyrer for lensmannssalg

Prosessene og prosedyrene involvert i Sheriff's Sales begynner vanligvis med utstedelse av en rettskjennelse, som pålegger den lokale sheriffen å selge en eiendom for å tilfredsstille en rettslig dom eller panteutlegg. Før salget er lensmannskontoret ansvarlig for å gi offentlig melding om den kommende auksjonen, som kan omfatte publisering av detaljer i lokalaviser eller nettplattformer (Hiller, 2016). På auksjonsdagen må interesserte budgivere registrere seg og fremlegge bevis på deres evne til å betale det nødvendige depositumet, vanligvis i form av en kassesjekk eller sertifiserte midler (Scafidi, 2017).

Under auksjonen selges eiendommen til høystbydende, som deretter må betale den gjenværende saldoen innen en spesifisert tidsramme, typisk fra 10 til 30 dager (Hiller, 2016). Når hele betalingen er mottatt, utsteder lensmannskontoret et skjøte til den nye eieren som overfører eiendomsretten. Det er viktig å merke seg at kjøperen antar eiendommen «som den er», og kan være ansvarlig for eventuelle utestående heftelser, skatter eller andre heftelser på eiendommen (Scafidi, 2017). I tillegg kan den opprinnelige eiendomseieren ha en innløsningsperiode, hvor de kan kreve eiendommen tilbake ved å betale hele salgsprisen pluss eventuelle påløpte renter og kostnader (Hiller, 2016).

Referanser

  • Hiller, J. (2016). The Foreclosure Survival Guide: Hold huset ditt eller gå bort med penger i lommen. Nolo.
  • Scafidi, S. (2017). Den komplette guiden for å finne, forhandle og kjøpe eiendomsforeclosures: Hva smarte investorer trenger å vite – enkelt forklart. Atlantic Publishing Group.

Bud- og betalingsmåter hos Sheriff's Sales

Bud- og betalingsmåter hos Sheriff's Sales varierer avhengig av jurisdiksjonen og spesifikke prosedyrer etablert av det lokale sheriffkontoret. Vanligvis gjennomføres disse salgene gjennom en åpen anbudsprosess, der interesserte parter legger inn bud muntlig eller gjennom skriftlige bud under auksjonen. Høystbydende tildeles typisk eiendommen, med forbehold om bekreftelse av salget av domstolen eller relevant myndighet.

Betalingsmåter varierer også på tvers av jurisdiksjoner, men vanlige metoder inkluderer kontanter, kassesjekker eller postanvisninger. I noen tilfeller kan det kreves et depositum på auksjonstidspunktet, med restbeløpet innen en spesifisert periode, vanligvis fra noen få dager til noen få uker. Det er viktig for potensielle kjøpere å gjøre seg kjent med de spesifikke bud- og betalingskravene til Sheriff's Sale de planlegger å delta på, da manglende overholdelse av disse reglene kan føre til at innskuddet blir tapt eller diskvalifisert fra budprosessen. I tillegg bør kjøpere være klar over at eiendommer kjøpt på Sheriff's Sales vanligvis selges «som de er», og de påtar seg alle risikoer og ansvar knyttet til eiendommen ved fullføring av salget.

Referanser

  • (Chang, 2010; Sapp, 2017)

Kjøpers rettigheter og ansvar

Kjøpere hos Sheriff's Sales har visse rettigheter og ansvar som de må forholde seg til for å sikre en jevn og juridisk samsvarende transaksjon. En av de primære rettighetene til kjøpere er muligheten til å inspisere eiendommen før auksjonen, da eiendommer vanligvis selges "som de er" uten noen garantier eller garantier. Dette lar potensielle kjøpere vurdere tilstanden og verdien av eiendommen, og ta en informert beslutning om deres budstrategi.

I tillegg til inspeksjonsrettigheter, er kjøpere ansvarlige for å gjennomføre sin egen due diligence, som kan omfatte å undersøke eiendommens tittel, utestående heftelser og annen relevant juridisk eller finansiell informasjon. Dette er avgjørende, siden vinnende budgivere generelt er ansvarlige for å fjerne utestående gjeld eller heftelser på eiendommen.

Videre må kjøpere overholde de spesifikke bud- og betalingsprosedyrene som er skissert av sheriffkontoret, som kan inkludere å sende inn et depositum, fremlegge bevis på midler og betale hele kjøpesummen innen en spesifisert tidsramme. Unnlatelse av å overholde disse kravene kan føre til at depositumet blir tapt og eiendommen blir tilbudt til nest høystbydende. Det er viktig for kjøpere å være klar over sine rettigheter og plikter for å kunne navigere i Sheriff's Sale-prosessen og sikre en eiendom til en rimelig pris.

Referanser

  • Nolo. (2021). Kjøpe eiendom på et lensmannssalg.

Innvirkning på eiendomseiere og skyldnere

Lensmannssalg kan få betydelige konsekvenser for eiendomsbesittere og skyldnere. For eiendomseiere er den primære konsekvensen tapet av eiendommen deres, da den selges for å dekke utestående gjeld eller heftelser. Dette kan resultere i økonomiske vanskeligheter og forskyvning, ettersom de blir tvunget til å finne alternativ bolig eller møte potensiell hjemløshet. I tillegg gir salget av en eiendom ved lensmannssalg ofte en lavere pris enn et tradisjonelt salg, som kanskje ikke fullt ut dekker utestående gjeld, slik at eiendomseieren fortsatt er ansvarlig for den gjenværende saldoen (Chang, 2010).

Skyldnere kan derimot dra nytte av lensmannssalg som et middel til å inndrive noe av pengene de skylder dem. Imidlertid kan den vanskelige karakteren av disse salgene også føre til lavere utvinningsgrad, ettersom eiendommer kan selges for mindre enn markedsverdien (Chang, 2010). Videre kan den juridiske prosessen involvert i lensmannssalg være langvarig og kostbar, noe som potensielt reduserer den totale gjenvinningen for skyldneren. I noen tilfeller kan skyldneren også møte omdømmeskader, ettersom den offentlige karakteren av lensmannssalg kan avsløre deres økonomiske vanskeligheter for et bredere publikum.

Referanser

  • Chang, C. (2010). Foreclosure impact: En geografisk analyse av enefamiliens boligeiendom foreclosures og deres innvirkning på eiendomsverdier. Applied Geography, 30(3), 376-385.

Sheriff's Sales and Pante Foreclosures

Sheriffs salg og panteforeclosures er nært beslektet, da begge involverer tvangssalg av en eiendom for å inndrive utestående gjeld. I sammenheng med boliglånsforeclosures, når en låntaker misligholder sine boliglånsbetalinger, kan långiveren starte en foreclosure prosess for å gjenopprette det utestående lånebeløpet. Denne prosessen kulminerer ofte i et lensmannssalg, hvor eiendommen auksjoneres bort til høystbydende, med inntektene som brukes til å betale tilbake långiverens gjeld. Den juridiske hjemmelen for lensmannssalg i panteutlegg er typisk avledet fra statlige lover og rettskjennelser, som gir lensmannen makt til å beslaglegge og selge den aktuelle eiendommen (Sichelman, 2010). Det er viktig å merke seg at selv om lensmannssalg ofte forbindes med pantelån, kan de også brukes til å håndheve andre typer dommer, som skattepant og partisjonssalg (RealtyTrac, 2021). Dermed er forholdet mellom lensmannssalg og panteutlegg en av sammenkoblede juridiske prosesser rettet mot å løse utestående gjeld gjennom salg av fast eiendom.

Referanser

Skattsalg og skattepanteauksjoner

Skattesalg og skattepanteauksjoner er to forskjellige metoder som brukes av lokale myndigheter for å inndrive forfalte eiendomsskatter. I et skattesalg selger staten selve eiendommen, og overfører eierskapet til høystbydende. Denne prosessen lar myndighetene få tilbake ubetalte skatter og gir den nye eieren eiendommen, fri og fri for tidligere heftelser eller heftelser. Skattesalg kan gjennomføres gjennom offentlige auksjoner, lukkede bud eller nettbaserte plattformer, avhengig av jurisdiksjonens regelverk.

På den annen side involverer skattepanteauksjoner salg av et panterettsbevis, i stedet for selve eiendommen. Den vinnende budgiveren betaler de utestående skattene og mottar til gjengjeld en panterett på eiendommen, som gir dem rett til å inndrive forfalte skatter, renter og bøter fra eiendomseieren. Unnlater eieren å innløse panteretten innen en fastsatt frist, kan pantehaver innlede utleggssak for å erverve eiendommen. Den primære forskjellen mellom skattesalg og skattepanteauksjoner ligger således i arten av eiendelen som selges: selve eiendommen ved skattesalg og pantebrevet i skattepanteauksjoner.

Referanser

  • (Kilde: Sapp, R. (2017). Tax Sales and Tax Lien Auctions: A Comparative Analysis. Journal of Property Tax Assessment & Administration, 14(1), 5-14.)

Eiendomsskille og skifteauksjoner

Eiendomspartisjon og skifteauksjoner er to forskjellige typer eiendomsauksjoner som oppstår under spesifikke juridiske omstendigheter. Delingsauksjoner oppstår når felles leietakere eller medeiere av en eiendom ikke kan bli enige om dens deling eller forvaltning, noe som fører til et rettsbestemt salg for å løse tvisten. I slike tilfeller selges eiendommen på offentlig auksjon, og provenyet deles mellom sameierne etter deres respektive eierinteresser (Fisher, 2016).

Skifteauksjoner innebærer derimot salg av eiendomsmidler som tilhører et dødsbo. Når en person dør, kan boet deres bli gjenstand for skifte, en juridisk prosess som involverer administrasjon og fordeling av avdødes eiendeler til arvinger og begunstigede. Dersom boet omfatter eiendommer, kan disse selges på en skifteauksjon under tilsyn av en skifterett for å gjøre opp utestående gjeld, skatter eller andre økonomiske forpliktelser (Reichert, 2017). Både partisjons- og skifteauksjoner gjennomføres i et transparent og konkurransedyktig budmiljø, som sikrer at eiendommene selges til virkelig markedsverdi.

Kasusstudier og bemerkelsesverdige sheriffsalg

Sheriffs salg har vært medvirkende til flere høyprofilerte saker, og demonstrerer deres betydning i eiendoms- og juridisk sektor. Et bemerkelsesverdig eksempel er sheriffens salg i 2011 av det historiske One Meridian Plaza i Philadelphia, som hadde stått ledig siden en ødeleggende brann i 1991. Eiendommen ble solgt for 4.2 millioner dollar, betydelig under estimert verdi, og fremhever potensialet for kjøpere til å kjøpe eiendommer. til rabatterte priser gjennom slike salg (Philly.com, 2011). Et annet eksempel er sheriffens salg i 2016 av Revel Casino Hotel i Atlantic City, som ble kjøpt av Florida-utvikleren Glenn Straub for 82 millioner dollar, en brøkdel av den opprinnelige byggekostnaden på 2.4 milliarder dollar (NJ.com, 2016). Disse sakene illustrerer potensialet for lensmannssalg for å lette overføringen av nødstedte eiendommer, gi muligheter for investorer og bidra til å løse komplekse juridiske og økonomiske tvister.