Definisjon og komponenter i et shortsalg

Et shortsalg i fast eiendom refererer til en transaksjon der nettoprovenyet fra å selge en eiendom kommer til kortere enn gjelden som er sikret ved pant i den. Denne typen salg kan bare oppnås hvis alle pantehavere samtykker i å akseptere mindre enn det skyldige beløpet på gjelden. Et short-salg består av to iboende og uadskillelige komponenter: (1) en panteinnehavers avtale om å nettoreducere mindre enn beløpet som skyldtes på gjelden, og (2) et armlengdes salg til eller under den takserte verdien av eiendommen. Den behagelige salgsprisen er i seg selv definert til å være på eller mindre enn den takserte verdien, slik at prosessen kan oppnås. Et shortsalg kan oppstå når panteinnehaveren forventer at et boliglån sannsynligvis aldri vil bli tilbakebetalt, og boligens verdi vil ikke gjenvinne egenkapital for å tillate full betaling av boliglånet på grunn av faktorer som eiendommens tilstand eller generelle økonomiske forhold (Wiki.Agency , nd).

Forskjellen mellom Short Sale og Short Settlement

I fast eiendom er et shortsalg og et shortoppgjør to distinkte begreper som innebærer salg av en eiendom for mindre enn den utestående pantegjelden. Et shortsalg oppstår når en panterettsinnehaver, for eksempel et kredittforetak, samtykker i å akseptere mindre enn det skyldige beløpet på gjelden og tillater salg av eiendommen til eller under dens takserte verdi. Dette gjøres typisk når pantehaver forventer at boliglånet ikke vil bli tilbakebetalt og eiendommens verdi ikke gjenvinnes tilstrekkelig til å dekke utestående gjeld. På den annen side refererer et kort oppgjør til en situasjon der pantehaver krever en salgssum som er større enn takst, men likevel mindre enn skyldig beløp på gjelden. I dette tilfellet er et short-salg ikke oppnåelig ettersom panteinnehaveren ikke er villig til å akseptere den takserte verdien, noe som skaper et paradoks som ofte fører til svikt i å nå en løsning. Den viktigste forskjellen mellom de to ligger i panteinnehaverens vilje til å akseptere den takserte verdien av eiendommen som salgspris, med et kortsalg som er mer oppnåelig og fordelaktig for alle involverte parter (Wiki.Agency, nd).

Grunner for et shortsalg i eiendom

Det er flere grunner til et shortsalg i fast eiendom, primært som følge av økonomiske vanskeligheter som eiendomseieren står overfor. En vanlig årsak er manglende evne til å holde tritt med boliglånsbetalinger, som kan skyldes tap av jobb, sykdom eller andre uforutsette omstendigheter. I slike tilfeller kan et shortsalg hjelpe huseieren med å unngå foreclosure og de negative kredittkonsekvensene forbundet med det. En annen årsak til et shortsalg er når eiendommens verdi har falt betydelig, noe som gjør det vanskelig for eieren å selge eiendommen til en pris som vil dekke den utestående boliglånssaldoen. Denne situasjonen oppstår ofte på grunn av økonomiske nedgangstider eller lokale markedsforhold. I tillegg kan et short-salg bli forfulgt når eiendommen har blitt skadet eller forsømt, noe som reduserer verdien og gjør det utfordrende å sikre et boliglån for potensielle kjøpere. I disse tilfellene kan panteinnehavere godta et short-salg for å få tilbake noen av tapene sine, da alternativet ville være å la eiendommen gå til tvangsfesting, noe som kan resultere i enda større økonomiske tap (Investopedia, nd; NOLO, nd).

Lienholdere og deres rolle i shortsalg

Lienholdere spiller en avgjørende rolle i shortsalgsprosessen, da de har myndighet til å godkjenne eller avvise et shortsalgsforslag. Ved shortsalg selges eiendommen for mindre enn den utestående pantegjelden, og provenyet brukes til å nedbetale pantehaverne. Panterettshavere kan inkludere primære boliglånslånere, sekundære boliglånslånere, leverandører av boliglån (HELOC), huseierforeninger og skattemyndigheter, blant andre.

Under et shortsalg må alle panteinnehavere godta en redusert betaling på gjelden de har, da salgsprovenyet ikke vil være tilstrekkelig til å dekke hele skyldige beløp. Denne avtalen er avgjørende for at shortsalget skal kunne fortsette, da pantehavernes samtykke sikrer at eiendommen kan selges uten juridiske komplikasjoner. Panterettshavere foretrekker ofte shortsalg fremfor foreclosures, da de har en tendens til å resultere i en høyere gjenvinningsgrad og lavere kostnader forbundet med eiendommens disposisjon. Imidlertid er lienholdere ikke forpliktet til å godta et kortsalgsforslag og kan velge å forfølge andre alternativer, som for eksempel tvangslån eller modifikasjon av lån, hvis de tror det vil være mer fordelaktig for dem (Wiki.Agency, nd).

Alternativer til shortsalg: Utelukkelse og modifikasjon av lån

Alternativer til shortsalg i eiendomsmarkedet inkluderer foreclosure og modifikasjon av lån. Foreclosure er en juridisk prosess der en långiver forsøker å gjenopprette saldoen på et lån fra en låntaker som har sluttet å betale ved å tvinge frem salg av eiendommen som ble brukt som sikkerhet for lånet. Dette alternativet kan ha en mer betydelig negativ innvirkning på låntakerens kredittscore og kan føre til tap av eiendommen. På den annen side er lånemodifisering en endring som er gjort i vilkårene for et eksisterende lån av en långiver som svar på en låntakers langsiktige manglende evne til å betale tilbake lånet. Dette kan innebære å forlenge låneperioden, redusere renten eller til og med tilgi en del av hovedsaldoen. Lånendring tar sikte på å hjelpe låntakere med å unngå tvangssalg og beholde eiendommen sin samtidig som de foretar mer håndterbare månedlige betalinger. Begge alternativene har sine fordeler og ulemper, og valget avhenger av låntakers økonomiske situasjon og langsiktige mål (Making Home Affordable Program, 2009; Home Affordable Modification Program, 2009).

Hjem Rimelig Foreclosure Alternativ Program

Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) var et amerikansk regjeringsinitiativ som ble introdusert i 2009 som en del av Making Home Affordable Program (MHA) for å adressere eiendomsresesjonen og hjelpe huseiere med å håndtere boliglånsgjelden deres. HAFA ga huseiere muligheten til å forlate hjemmene sine gjennom et short-salg, frita dem for den gjenværende boliglånsgjelden og tilby opptil $10,000 1 i flyttehjelp for huseiere eller deres leietakere. Programmet tillot også shortsalg av primærboliger eller utleieeiendommer, med et frafall av mangel som sikret at deltakerne ble frigjort fra eventuell gjenværende pantegjeld. For å være kvalifisert for HAFA, måtte huseiere oppfylle spesifikke kriterier, for eksempel å stå overfor økonomiske vanskeligheter, være kriminelle eller risikere å falle bak på boliglånsbetalinger, og ha et boliglån oppnådd 2009. januar 31 eller før. HAFA-programmet utløp i desember 2016, 2016 (Making Home Affordable, XNUMX).

Kvalifikasjonskriterier for HAFA Short Sales

Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) ble utformet for å gi huseiere muligheten til å forlate hjemmene sine gjennom et kortsalg mens de blir fritatt for den gjenværende pantegjelden. For å være kvalifisert for HAFA, måtte huseiere oppfylle spesifikke kriterier. For det første måtte de oppleve økonomiske vanskeligheter, noe som gjorde det vanskelig for dem å betale boliglånet. For det andre måtte de være kriminelle eller risikere å komme på etterskudd med boliglånet. For det tredje må pantet være innhentet 1. januar 2009 eller før. I tillegg kunne den aktuelle eiendommen ikke kondemneres. Til slutt kunne huseierens gjeld på primærboligen eller en-til-fire-enheters utleieeiendom ikke overstige $729,750 1 (med høyere lånegrenser for to- til fire-enheters eiendommer) [XNUMX]. Ved å oppfylle disse kriteriene kan huseiere dra nytte av et HAFA-shortsalg, som inkluderte fraskrivelse av mangel og potensiell flyttehjelp.

Referanser

Kortsalgsprosessen: trinn og nøkkelspillere

Short-salgsprosessen involverer flere trinn og nøkkelaktører for å sikre en vellykket transaksjon. Til å begynne med kontakter eiendomseieren den primære panteholderen for å sende inn en søknad om kortsalg, og gir nødvendig dokumentasjon som et vanskelighetsbrev, regnskap og selvangivelser. Panteinnehaveren vurderer deretter søknaden og avgjør om eiendomseieren kvalifiserer for et kortsalg. Hvis godkjent, samarbeider eiendomsmegler med en eiendomsmegler for å liste eiendommen og finne en potensiell kjøper. Kjøper avgir tilbud, som grunneier legger frem for pantehaver for godkjenning.

Nøkkelaktører i kortsalgsprosessen inkluderer eiendomseieren, den primære panteholderen (vanligvis en pantelåner), sekundære panteholdere (hvis aktuelt), eiendomsmeglere, potensielle kjøpere og en eiendomsadvokat eller tittelselskap for å forenkle transaksjonen . Hver part spiller en avgjørende rolle for å sikre at kortsalgsprosessen går jevnt og resulterer i et vellykket resultat for alle involverte. Samarbeid og kommunikasjon mellom disse nøkkelaktørene er avgjørende for å navigere i kompleksiteten til et shortsalg og oppnå en gjensidig fordelaktig løsning (Fisher, 2013; Investopedia, 2020).

Referanser

  • Fisher, J. (2013). Kortsalgsprosessen: 5 trinn for å bli kvitt boliglånsproblemer for godt.

Mangeldommer i shortsalg

Mangeldomsdommer oppstår i forbindelse med shortsalg når inntektene fra salget av en eiendom ikke er tilstrekkelige til å dekke den utestående pantegjelden. I slike tilfeller kan långiver søke en mangelsdom mot låntakeren for å få tilbake den gjenværende saldoen. Denne rettslige handlingen lar långiveren forfølge låntakeren for differansen mellom salgsprisen og den totale pantegjelden, noe som potensielt kan føre til lønnsbeslag, bankkontoavgifter eller eiendomspant. Noen stater har imidlertid anti-mangellover som beskytter låntakere mot mangelsdommer etter et shortsalg. I tillegg kan enkelte långivere gå med på å frafalle retten til å forfølge en mangelsdom som en del av forhandlingsprosessen for shortsalg. Det er avgjørende for låntakere å forstå de potensielle implikasjonene av mangelsdommer og søke juridisk rådgivning for å beskytte sine interesser under en kortsalgstransaksjon (Federal Trade Commission, nd; National Consumer Law Center, 2012).

Kreditt- og skattemessige implikasjoner av shortsalg

Kreditt- og skattemessige implikasjoner av shortsalg kan være betydelige for eiendomseiere. Når det gjelder kreditt, kan et shortsalg ha en negativ innvirkning på huseiers kredittscore, da det rapporteres som en "oppgjort gjeld" på kredittrapporten. Imidlertid er virkningen generelt mindre alvorlig enn en foreclosure, ettersom huseieren har tatt en proaktiv tilnærming for å håndtere sin økonomiske situasjon. Omfanget av kredittscorereduksjonen avhenger av ulike faktorer, inkludert den enkeltes kreditthistorie og mangelen (forskjellen mellom salgsprisen og den utestående boliglånsbalansen).

Når det gjelder skattemessige implikasjoner, kan mangelen som følge av et short-salg anses som «sletting av gjeldsinntekt» av skattemyndighetene, som kan være skattepliktig under visse omstendigheter. I USA ga Mortgage Forgiveness Debt Relief Act av 2007 skattelettelser for huseiere som fikk ettergitt boliglånsgjeld gjennom et shortsalg, men denne bestemmelsen utløp i slutten av 2020. Følgelig bør huseiere rådføre seg med en skatteekspert for å forstå potensielle skattemessige implikasjoner av et shortsalg i deres spesifikke situasjon (Sullivan, 2021).

Short Sales in International Context: UK Assisted Voluntary Sale

An Assisted Voluntary Sale (AVS) er en prosess i Storbritannia som deler likheter med shortsalg i USA. I en AVS kan huseiere som sliter med å oppfylle boliglånsbetalingene og står i fare for overtakelse, velge å selge eiendommen sin frivillig, ofte til en pris lavere enn den utestående boliglånsbalansen. Dette gjør at huseieren kan unngå de negative konsekvensene av en tilbaketakelse, for eksempel alvorlig skade på kredittvurderingen og potensielle rettslige skritt. Långivere kan godta en AVS da det kan være en mer kostnadseffektiv og effektiv løsning sammenlignet med å forfølge en tilbaketakelse, som kan være en lang og kostbar prosess. Det er viktig å merke seg at långivers samtykke kreves for en AVS, og de kan ikke alltid godta en salgspris som er lavere enn den utestående boliglånssaldoen. I slike tilfeller kan det hende at huseieren må utforske andre alternativer, for eksempel å forhandle om en låneendring eller søke gjeldsråd fra en profesjonell finansiell rådgiver (Citizens Advice, 2021; Money Advice Service, 2021).

Innvirkning av shortsalg på eiendomseiere og eiendomsmarkedet

Shortsalg kan ha både positive og negative effekter på eiendomsbesittere og det totale eiendomsmarkedet. For eiendomseiere som står overfor økonomiske vanskeligheter, tilbyr et short salg et alternativ til foreclosure, slik at de kan selge eiendommen for mindre enn den utestående pantegjelden. Dette kan hjelpe dem med å unngå de alvorlige kredittskadene forbundet med foreclosure og potensielt motta flyttehjelp gjennom programmer som Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) (MHA, 2009).

Shortsalg kan imidlertid også bidra til en nedgang i eiendomsverdier i et nabolag, da de ofte gir lavere salgspriser sammenlignet med tradisjonelle salg. Dette kan skape en dominoeffekt, føre til at naboeiendommer taper verdi og potensielt kan føre til flere shortsalg eller tvangssalg. I tillegg kan utbredelsen av shortsalg påvirke det totale eiendomsmarkedet negativt ved å øke tilbudet av nødstedte eiendommer, noe som kan presse boligprisene og bremse markedsgjenopprettingen (Immergluck, 2010).

Som konklusjon, mens shortsalg kan gi lettelser for individuelle eiendomseiere som står overfor økonomiske vanskeligheter, kan de også bidra til bredere markedsutfordringer og fallende eiendomsverdier.

Referanser

  • MHA (2009). Gjør hjemmet rimelig program. Innhentet fra https://www.makinghomeaffordable.gov/pages/default.aspx
  • Immergluck, D. (2010). Akkumuleringen av utlåner-eide boliger under den amerikanske boliglånskrisen: Undersøkelse av Metropolitan REO-inventar. Boligpolitisk debatt, 20(4), 619-645.
Eksterne lenker