Definisjon og historisk bakgrunn

Historisk sett har gjerninger utviklet seg fra middelalderske charter, med den symbolske leveringshandlingen som erstattet den eldgamle seremonien med seisin-liver. Den tradisjonelle frasen "signert, forseglet og levert" refererer til praksisen med å bruke segl, som nå i stor grad er erstattet av attesterende vitner i de fleste jurisdiksjoner. Skjøter spiller en avgjørende rolle i eiendomsretten, spesielt ved overføring av eiendomsrett, og kan være enten ensidig eller bilateral. De omfatter ulike former, som formidlinger, provisjoner, lisenser, patenter, diplomer og betinget utførte fullmakter. Utviklingen og bruken av skjøter har blitt formet av jurisdiksjonelle forskjeller og internasjonale perspektiver, tilpasset det utviklende juridiske landskapet over tid (Wikipedia, nd).

Typer av gjerninger

Det er flere typer skjøter som brukes ved overføring av fast eiendom, som hver tilbyr ulike nivåer av beskyttelse og garantier til tilskuddsmottakeren. De vanligste typene inkluderer generell garantiskjøte, spesiell garantiskjøte og sluttkrav. Et generelt garantiskjøte gir det høyeste beskyttelsesnivået, da tilskuddsgiver garanterer en klar rettighet mot eventuelle krav, inkludert de som måtte ha oppstått før tilskuddsgivers eierskap. I motsetning til dette garanterer en spesiell garantiakt bare mot krav som oppsto under tilskuddsgivers eierskap, og tilbyr begrenset beskyttelse til tilskuddsmottakeren. Avsluttede skjøter, på den annen side, gir ingen garantier eller garantier og overfører bare tilskuddshaverens interesse i eiendommen, hvis noen, til tilskuddsmottakeren. Andre typer skjøter inkluderer tillitsbrevet, som innebærer at en tredjeparts tillitsmann holder eiendommen som sikkerhet for et lån, og overdragelsesbrevet, som overfører eierskap uten noen garantier. I tillegg er det skjøteundersøkelse og inndrag, som er henholdsvis ensidige og bilaterale gjerninger, og kan inkludere pakter og betingelser knyttet til aksept av skjøtet (Harvard Law Review, 2010; Cornell Law School, nd).

Juridiske krav for gyldig skjøte

De juridiske kravene til et gyldig skjøte varierer på tvers av jurisdiksjoner, men flere vanlige elementer må oppfylles for å sikre tvangskraft. For det første må skjøtet eksplisitt angi at det er en gjerning, typisk ved bruk av setninger som "Denne gjerningen ..." eller "utført som en gjerning" (Peel & Treitel, 2011). For det andre må skjøtet overdra en rettighet, interesse eller eiendom fra bevilgeren (den som overfører eiendommen) til bevilgningsmottakeren (den som mottar eiendommen). Begge parter må ha rettslig kapasitet til å delta i transaksjonen (Lovkommisjonen, 2009). For det tredje må skjøtet utføres av bevilgeren i nærvær av et foreskrevet antall vitner, kjent som instrumentære vitner (Peel & Treitel, 2011). I noen jurisdiksjoner må det settes segl på skjøtet, selv om dette kravet har blitt utdatert på mange områder. Til slutt må skjøtet leveres til og i noen tilfeller aksepteres av bevilgningsmottakeren (Lovkommisjonen, 2009). Unnlatelse av å oppfylle disse kravene kan gjøre skjøtet ugyldig og umulig å håndheve.

Utførelse og utlevering av skjøter

Prosessen med å utføre og levere skjøter involverer flere avgjørende trinn for å sikre deres gyldighet og håndhevbarhet. For det første må skjøtet tydelig angi at det er en gjerning, typisk ved bruk av setninger som "Denne gjerningen ..." eller "utført som en gjerning." Skjøtet må også angi at det overfører en bestemt rettighet, interesse eller eiendom til bevilgningsmottakeren. Både bevilger og bevilgningsmottaker må ha rettslig kapasitet til å henholdsvis innvilge og motta den overførte renten.

Gjennomføring av skjøtet krever bevilgerens underskrift i nærvær av et fastsatt antall vitner, kjent som instrumentære vitner. I noen jurisdiksjoner er det også nødvendig å feste et segl, selv om denne praksisen har blitt utdatert på de fleste områder. Levering av skjøtet er et annet viktig skritt, der bevilgeren fysisk eller symbolsk overfører skjøtet til bevilgningsmottakeren. I visse jurisdiksjoner må tilskuddsmottakeren også godta skjøtet for at det skal anses som gyldig. Eventuelle betingelser knyttet til skjøtens aksept omtales som pakter (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, nd).

Overføringsbrev

Et overdragelsesskjøte er et rettslig instrument som overfører eiendomsretten til fast eiendom fra en part (utsteder) til en annen (mottaker). Dette dokumentet spiller en avgjørende rolle i prosessen med å kjøpe og selge eiendom, siden det sikrer riktig overføring av eiendom og gir ulike garantier for å beskytte de involverte partene. Det finnes forskjellige typer overdragelsesskjøter, for eksempel generelle garantidokumenter, spesielle garantidokumenter og quitclaim-skjøter, som hver tilbyr ulike nivåer av beskyttelse og garantier angående eiendommens tittel. Utførelse og levering av et skjøte må overholde spesifikke lovkrav, inkludert tilstedeværelse av vitner og, i noen jurisdiksjoner, bruk av et segl. Når det er fullført, blir skjøtet vanligvis registrert og registrert for å gi offentlig varsel om endringen i eierskap og for å etablere en klar eiendomskjede for fremtidige transaksjoner (Harvard Law Review, 2010; Merrill & Smith, 2007).

Garantidokumenter: Generelt og spesielt

På eiendomsrettens område ligger skillet mellom generelle garantiskjøter og særskilte garantiskjøter i omfanget av oppdragsgivers garantier angående tittelen. Et generelt garantiskjøte gir bevilgningsmottakeren den bredeste beskyttelsen, da tilskuddsgiver garanterer eiendomsretten mot alle krav, også de som måtte ha oppstått før tilskuddsgivers eierskap. Dette betyr at tilskuddsgiver er juridisk ansvarlig for å forsvare tittelen mot eventuelle krav eller mangler, uavhengig av når de oppsto (Friedman, 2019).

På den annen side gir et særskilt garantiskjøte en mer begrenset garanti, da oppdragsgiver kun garanterer eiendomsretten mot krav som har oppstått i deres eiertid. I dette tilfellet er ikke tilskuddsgiveren ansvarlig for eventuelle tittelfeil eller krav som kan ha eksistert før de kjøpte eiendommen (Hinkel, 2017). Følgelig påtar tilskuddsmottakeren et høyere risikonivå med en spesiell garantiakt, da de kan være ansvarlige for å ta opp eventuelle allerede eksisterende tittelproblemer.

Skjøteundersøkelse og inndrag

En skjøteundersøkelse og en avtale er to forskjellige typer skjøter, som hver tjener et spesifikt formål innen eiendomsretten. En skjøtemåling er et juridisk dokument utført av en enkelt part, ofte brukt til enkle bevilgninger og utnevnelser. Den er preget av sin jevne, polerte kant, noe som indikerer avtalens ensidige natur. Motsatt er en avtalekontrakt en skjøte utført av to eller flere parter, med hver parts forpliktelser skissert i separate deler. Historisk sett ble disse delene atskilt med en buet eller innrykket linje, kjent som kirografen, som symboliserte den gjensidige avtalen mellom de involverte partene. Mens både skjøteundersøkelse og avtaleavtale er juridiske instrumenter som brukes til å formidle rettigheter, interesser eller eiendom, ligger hovedforskjellen i antall involverte parter og avtalens art ensidig for skjøteundersøkelse og bilateral for avtale (Black's Law Dictionary, 10. utg. ., 2014).

Pakter og betingelser

Pakter og betingelser er vesentlige komponenter i skjøtesammenheng, da de skisserer forpliktelser og restriksjoner knyttet til overføring av eiendomsrett. Pakter er juridisk bindende løfter gitt av tilskuddsgiveren (parten som overfører eiendommen) til bevilgningsmottakeren (parten som mottar eiendommen) angående spesifikke aspekter ved eiendommen, som bruk, vedlikehold eller utvikling. Disse løftene kan enten være bekreftende, kreve at tilskuddsmottakeren utfører visse handlinger, eller negative, og forbyr tilskuddsmottakeren å delta i spesifikke aktiviteter på eiendommen (Friedman, 2019).

Vilkår er derimot vilkår som må være oppfylt for at skjøtet skal forbli gyldig og tvangskraftig. Hvis en betingelse brytes, kan tilskuddsgiver ha rett til å kreve tilbake eiendommen eller søke rettsmidler. Betingelser kan klassifiseres som enten presedens, som må være oppfylt før overføringen av eierskap finner sted, eller påfølgende, som må være oppfylt etter at overføringen har funnet sted (Harpum, Megarry, & Wade, 2011). Oppsummert spiller avtaler og betingelser en avgjørende rolle i å definere rettighetene og ansvaret til partene som er involvert i eiendomstransaksjoner, for å sikre at overføringen av eierskap overholder avtalte vilkår og juridiske krav.

Skjøteregistrering og registrering

Prosessen med skjøteregistrering og registrering involverer offisiell innlevering av skjøte til det aktuelle myndighetskontoret, typisk det lokale matrikkelen eller registreringskontoret, for å gi offentlig varsel om overføring av eiendomsrett. Denne prosessen er avgjørende for å etablere en klar eiendomskjede og beskytte rettighetene til den nye eieren. Ved utførelse og utlevering av skjøtet er bevilgningsmottaker (ny eier) ansvarlig for å tinglyse dokumentet. Registreringsavgifter kan påløpe, og skjøtet må oppfylle spesifikke formateringskrav, som skriftstørrelse, papirstørrelse og marginer, for å bli akseptert for opptak. Når skjøtet er registrert, blir det en del av den offentlige posten, som interesserte parter kan få tilgang til for å bekrefte eierskap og identifisere eventuelle heftelser eller begrensninger på eiendommen. I noen jurisdiksjoner kan manglende registrering av et skjøte føre til tap av prioritet over påfølgende krav eller overføringer, noe som gjør registrerings- og registreringsprosessen avgjørende for å ivareta eiendomsrettighetene (Law Commission, 2011; Merrill & Smith, 2007).

Overdragelse av eiendomsrett

Prosessen med å overføre eiendomsmegling innebærer flere nøkkeltrinn, som begynner med gjennomføringen av et skjøte. Et skjøte er et juridisk dokument som overfører en interesse, rettighet eller eiendom fra en part (bidragsgiver) til en annen (bevilger). Det finnes forskjellige typer skjøter, for eksempel garantiskjøter og quitclaim-skjøter, som er forskjellige i omfanget av tittelgarantier gitt av tilskuddsgiver. Når skjøtet er utarbeidet, må det undertegnes av bevilgeren i nærvær av et foreskrevet antall vitner og, i noen jurisdiksjoner, påføres et segl. Skjøtet må deretter leveres til og aksepteres av tilskuddsmottakeren, med eventuelle betingelser knyttet til aksepten kjent som pakter. Etter utførelse og levering av skjøtet er det viktig å registrere og registrere skjøtet hos det aktuelle matrikkelen eller registreringskontoret for å gi offentlig varsel om overføringen og beskytte bevilgningsmottakerens rettigheter. Prosessen kan variere litt avhengig av jurisdiksjonsforskjeller og internasjonale perspektiver, men disse grunnleggende trinnene forblir konsistente på tvers av de fleste vanlige lovsystemer (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

Skjøter i forhold til andre formuesrettslige begreper

Skjøter spiller en avgjørende rolle i eiendomsretten, da de er juridiske instrumenter som overfører, bekrefter eller bekrefter en interesse, rettighet eller eiendom. De er nært knyttet til andre eiendomsrettslige begreper som formidling, som er prosessen med å overføre hjemmel til fast eiendom fra en person til en annen. Skjøter samhandler også med begrepet eiendommer i land, da de kan brukes til å opprette eller overføre ulike typer eiendom, for eksempel avgiftsrett, livseiendom eller leieboer.

Dessuten er skjøter knyttet til prinsippet om estoppel ved skjøte, som hindrer en part i å benekte sannheten av et faktum som er angitt i en skjøte de har utført. Dette prinsippet sikrer påliteligheten og troverdigheten til skjøter i eiendomstransaksjoner. I tillegg er skjøter underlagt registrerings- og registreringskrav, som tjener til å varsle tredjeparter om eiendoms eierskap og interesser. I en internasjonal kontekst kan skjøter være underlagt jurisdiksjonsforskjeller, ettersom eiendomslover og skjøtekrav kan variere mellom land og rettssystemer (Wikipedia, nd).

Samlet sett er skjøter en integrert del av eiendomsretten, ettersom de legger til rette for overføring av eiendomsrett og samhandler med ulike andre eiendomsrettslige konsepter for å sikre at eiendomstransaksjoner fungerer som de skal og beskyttelse av eiendomsrettigheter.

Jurisdiksjonsforskjeller og internasjonale perspektiver

Jurisdiksjonsforskjeller og internasjonale perspektiver på skjøter i formuesretten er betydelige, ettersom rettssystemer og tradisjoner varierer mellom land. I fellesrettslige jurisdiksjoner, som USA, Storbritannia og Australia, er skjøter juridiske instrumenter som formidler, bekrefter eller bekrefter en interesse, rettighet eller eiendom. De er vanligvis forbundet med å overføre eiendomsrett til eiendom og krever spesifikke formaliteter for gyldighet, for eksempel å bli signert, attestert og levert (Harvard Law Review, 2017).

I motsetning til dette er sivilrettslige jurisdiksjoner, slik som de i det kontinentale Europa og Latin-Amerika, avhengige av notarialsystemer for eiendomsoverføringer. I disse systemene utarbeider og autentiserer en notarius publicus, som er en juridisk fagperson, eiendomsoverføringsdokumentet, og sikrer at partene oppfyller alle juridiske krav (Verdensbanken, 2017). Dette notarialsystemet gir et høyere nivå av rettssikkerhet og beskyttelse for eiendomstransaksjoner sammenlignet med det vanlige skjøtesystemet.

Dessuten har noen land tatt i bruk hybridsystemer som kombinerer elementer fra både felles og sivilrettslige tradisjoner. For eksempel inkluderer Sør-Afrikas eiendomsrettssystem både notarial- og skjøteregistreringsprosesser (South African Law Commission, 2001). Disse jurisdiksjonsforskjellene fremhever viktigheten av å forstå de spesifikke juridiske kravene og prosedyrene for eiendomstransaksjoner i hvert land, så vel som de potensielle utfordringene og kompleksitetene som kan oppstå i grenseoverskridende transaksjoner.