Introduksjon til hotellvurdering

Ettersom hoteller er operasjonelle eiendeler, avviker deres verdsettelse betydelig fra andre næringseiendommer, noe som gjør det nødvendig å vurdere ulike faktorer som kanskje ikke er relevante for andre aktivaklasser. Hovedmålet med hotellvurdering er å bestemme den potensielle verdien av eiendommen basert på dens inntektsgenererende kapasitet, og tar hensyn til faktorer som belegg, gjennomsnittlige rompriser og driftseffektivitet. For å oppnå dette bruker takstmenn en rekke metoder, inkludert handelsverdsettelse, murstein og mørtel verdsettelse, og investeringsverdsetting, hver med sitt eget sett med forutsetninger og beregninger. En grundig hotellvurderingsprosess er avgjørende for informert beslutningstaking av investorer, långivere og operatører, siden den gir et pålitelig grunnlag for å vurdere eiendommens økonomiske ytelse og potensielle avkastning på investeringen (Jones Lang LaSalle, 2017; Anderson Wilde & Harris, 2023 ).

Typer hotellvurderingsmetoder

Det er flere hotellvurderingsmetoder brukt av fagfolk for å bestemme verdien av en hotelleiendom. En vanlig metode er Trading Valuation, som fokuserer på inntektene generert ved å drive eiendommen som en virksomhet. Denne tilnærmingen innebærer å analysere finansielle faktorer som EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) og beregne Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) for å estimere den potensielle inntekten og lønnsomheten til hotellet. En annen metode er mursteins- og mørtelvurderingen, som vurderer verdien av hotellet basert på dets fysiske eiendeler og ledige besittelser. Denne tilnærmingen brukes ofte når et hotell selges for ombygging eller gjenbruk. Investment Valuation-metoden, derimot, anser hotellet som en investeringseiendel og vurderer verdien basert på inntekten den genererer for investorer. Denne metoden tar hensyn til faktorer som leieinntekter, beleggsgrader og markedstrender. Hver av disse metodene har sine egne fordeler og begrensninger, og valg av metode avhenger av de spesifikke omstendighetene og målene for verdsettelsen (Pericleous & Manners, 2023).

Handelsvurderingsmetode og dens betydning

Trading Valuation Method er en avgjørende tilnærming i hotellvurdering, da den primært fokuserer på det inntektsgenererende potensialet til eiendommen ved å vurdere dens operasjonelle ytelse. I motsetning til andre næringseiendommer regnes hoteller som driftsmidler, og verdien påvirkes betydelig av virksomhetens lønnsomhet. Denne metoden innebærer å analysere ulike økonomiske faktorer, for eksempel inntekter før renter, skatter, avskrivninger og amortisering (EBITDA), for å bestemme den rettferdige vedlikeholdsbare driftsprofiten (FMOP) som en kompetent operatør kan oppnå.

Viktigheten av Trading Valuation Method ligger i dens evne til å gi en helhetlig forståelse av hotellets økonomiske ytelse og potensial. Ved å undersøke historiske handelsdata, beleggsrater, rompriser og utgifter, lar denne metoden takstmenn identifisere forbedringsområder og estimere eiendommens verdi basert på dens inntektsgenererende kapasitet. Videre muliggjør bruk av benchmarking-data en sammenligning med lignende hoteller i lokalområdet, noe som sikrer at verdsettelsen er nøyaktig og konkurransedyktig. Samlet sett tilbyr Trading Valuation Method en pålitelig og innsiktsfull tilnærming til hotellvurdering, som tar hensyn til de unike operasjonelle aspektene ved eiendommen og dens potensial for vekst og lønnsomhet.

Forstå EBITDA i hotellvurdering

EBITDA, et akronym for Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization, spiller en avgjørende rolle i hotellvurderingen, da det gir et klart bilde av et hotells økonomiske resultater. Ved å fokusere på kjernevirksomheten til virksomheten eliminerer EBITDA virkningen av finansieringsbeslutninger, skattemiljøer og ikke-kontante utgifter, noe som muliggjør en mer nøyaktig sammenligning av hoteller med forskjellige kapitalstrukturer og avskrivningspolitikk. I sammenheng med hotellvurdering brukes EBITDA til å bestemme Fair Maintainable Operating Profit (FMOP), som representerer den potensielle inntekten som kan genereres av en kompetent operatør. Denne beregningen er avgjørende for at takstmenn skal kunne vurdere hotellets lønnsomhet og dets evne til å generere kontantstrøm, som til syvende og sist påvirker eiendommens verdi. Videre tjener EBITDA som et grunnlag for benchmarking, og gjør det mulig for verdivurderinger å sammenligne hotellets ytelse med bransjegjennomsnitt og regionale markedstrender, og sikrer en omfattende og pålitelig verdsettelsesprosess (Pericleous & Manners, 2023).

Beregning av rettferdig vedlikeholdbart driftsresultat

Beregningen av Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) i hotellvurdering er et avgjørende skritt for å bestemme den potensielle inntekten som genereres ved å drive eiendommen som en virksomhet. For å komme frem til FMOP analyserer erfarne takstmenn hotellets forretningsregnskap, med fokus på den historiske handelen og erklærte fortjeneste og tap. De vurderer de økonomiske faktorene referert til som EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) for å estimere inntekten som kan genereres basert på antall rom og oppnådd gjennomsnittlig rompris. Takstmenn vurderer også om den nåværende operatøren underpriser eller overpriser tjenestene sine, noe som kan påvirke potensiell inntekt og beleggsgrad.

Når EBITDA FMOP er bestemt, sammenligner takstmenn disse tallene med gjennomsnittlig rom- og beleggsrate for lignende hoteller eller betjente leiligheter i lokalområdet, ved å bruke profesjonelle benchmarking-data. Disse dataene, samlet inn fra forhandlere, hjelper til med å bestemme lokale og nasjonale gjennomsnitt, slik at takstmenn kan estimere mulig fortjeneste dersom rom ble belastet til sammenlignbare og konkurransedyktige priser. Til slutt vurderer takstmenn utgiftene i forretningsregnskapet og vurderer dem opp mot referansegjennomsnitt og egen erfaring for å forstå hva utgiftene bør være (Pericleous & Manners, 2023).

Viktigheten av benchmarking-data i hotellvurdering

Benchmarking-data spiller en avgjørende rolle i hotellvurderingsprosessen, da de gir et pålitelig og objektivt grunnlag for sammenligning med andre lignende hoteller eller betjente leiligheter i nærområdet. Disse dataene, samlet inn fra ulike forhandlere, hjelper til med å bestemme lokale og nasjonale gjennomsnitt for nøkkelresultatindikatorer som rompriser, beleggsrater og driftskostnader. Ved å bruke benchmarking-data kan verdsettelseseksperter estimere den potensielle fortjenesten til et hotell hvis rom ble belastet til konkurransedyktige priser, tatt i betraktning de spesifikke markedsforholdene og trendene.

I tillegg lar benchmarking data verdsettere vurdere hotellets utgifter opp mot bransjegjennomsnitt, og sikrer at driftskostnadene er i tråd med det som forventes for et hotell av dets størrelse og beliggenhet. Denne informasjonen, kombinert med takstmannens ekspertise og forståelse av regionale markedsforskjeller, gjør dem i stand til å foreta nøyaktige sammenligninger når det gjelder både lokalitet og tjenester som tilbys. Til syvende og sist sikrer bruk av benchmarking-data i hotellvurderingsprosessen en mer nøyaktig og troverdig vurdering av eiendommens verdi, tatt i betraktning de unike egenskapene og ytelsen til det aktuelle hotellet.

Analyse av hotellvirksomhetskontoer og utgifter

Verdsettere analyserer hotellvirksomhetskontoer og utgifter under hotellvurderingsprosessen ved å undersøke de historiske handelsdataene, med fokus på deklarerte resultatregnskaper. Dette gjør dem i stand til å bestemme Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) som kan oppnås av en kompetent operatør. De økonomiske faktorene som brukes i denne analysen omtales som EBITDA, som står for inntekter (før) renter, skatter, avskrivninger og amortisering. Ved å vurdere disse faktorene kan takstmenn estimere den potensielle inntekten som genereres basert på antall rom, oppnådd gjennomsnittlig rompris og beleggsgrad.

I tillegg til å analysere hotellets økonomiske resultater, sammenligner takstmenn også hotellets tall med benchmarking-data fra lignende hoteller eller betjente leiligheter i lokalområdet. Disse dataene, samlet inn fra handelsmenn, gir innsikt i lokale og nasjonale gjennomsnitt, slik at takstmenn kan estimere potensiell fortjeneste dersom rom ble belastet til konkurransedyktige priser. Videre vurderer takstmenn hotellets utgifter og sammenligner dem med benchmarking-gjennomsnitt og egen erfaring for å forstå hva utgiftene bør være. Denne omfattende analysen av hotellvirksomhetens kontoer og utgifter er avgjørende for å bestemme en nøyaktig hotellvurdering (Pericleous & Manners, 2023).

Bruk av multiplikatorer og avkastning i hotellvurdering

I hotellvurderingsprosessen spiller multiplikatorer og avkastning en avgjørende rolle for å bestemme eiendommens verdi basert på potensielle inntekter. Multiplikatorer, også kjent som kapitaliseringssatser, brukes på hotellets Fair Maintainable Operating Profit (FMOP) for å estimere eiendommens verdi. FMOP beregnes ved å analysere hotellets historiske handelsytelse, beleggsrater og gjennomsnittlige rompriser, blant andre faktorer. Yield, derimot, representerer den årlige avkastningen på investeringen og brukes til å vurdere eiendommens attraktivitet for potensielle investorer.

Anvendelsen av multiplikatorer og avkastning i hotellvurdering krever en grundig forståelse av de regionale markedsforskjellene og de spesifikke egenskapene til hotellet som verdsettes. For eksempel kan nasjonale hotellkjeder ha høyere multiplikatorer sammenlignet med uavhengige hoteller, og eiendommer på førsteklasses steder som London kan oppnå høyere avkastning enn de i mindre ettertraktede regioner. I tillegg kan spesialbygde hoteller gi bedre avkastning enn ombygde boligeiendommer. Verdsettelseseksperter er avhengige av benchmarking-data og deres omfattende erfaring for å velge de riktige multiplikatorene og avkastningen, noe som sikrer en nøyaktig og troverdig verdivurdering av hotelleiendommen (Pericleous & Manners, 2023).

Regionale markedsforskjeller i hotellvurdering

Regionale markedsforskjeller spiller en betydelig rolle i hotellvurdering, da de påvirker ulike faktorer som etterspørsel, tilbud og konkurranse innen bransjen. Disse forskjellene kan tilskrives faktorer som økonomiske forhold, turismetrender og lokale forskrifter, som varierer mellom regioner og land. For eksempel kan et hotell som ligger i et populært turistmål med høy etterspørsel og begrenset tilbud ha en høyere verdi sammenlignet med et lignende hotell i et mindre populært område med lavere etterspørsel og et overutbud av hotellrom.

I tillegg kan regionale markedsforskjeller påvirke driftskostnadene og inntektsgenereringspotensialet til et hotell. For eksempel kan lønnskostnader, skatter og utgifter til bruk variere betydelig på tvers av regioner, noe som påvirker hotellets lønnsomhet og, følgelig, verdsettelsen. Videre kan regionale forskjeller i forbrukerpreferanser og forbruksvaner også påvirke hotellets inntektspotensial, ettersom de bestemmer hvilke typer tjenester og fasiliteter som er etterspurt i et bestemt marked.

Avslutningsvis er regionale markedsforskjeller avgjørende i hotellvurderingen, da de påvirker ulike aspekter av hotellets drift og økonomiske resultater. Takstmenn må vurdere disse forskjellene når de utfører hotellvurderinger for å sikre nøyaktige og pålitelige resultater som gjenspeiler de unike egenskapene til det regionale markedet der hotellet opererer.

Murstein og mørtel verdsettelsesmetode

Murstein og mørtel verdsettelsesmetoden er en tilnærming som brukes i hotellvurdering som fokuserer på de fysiske aspektene ved eiendommen, for eksempel tomten, bygningen og dens forbedringer. Denne metoden estimerer verdien av hotellet basert på kostnadene ved å erstatte eiendommen med en lignende, og tar hensyn til faktorer som byggekostnader, avskrivninger og verdien av tomten. I forbindelse med hotellverdsettelse brukes Murstein og mørtel verdsettelsesmetoden ofte sammen med andre verdsettelsesmetoder, som for eksempel Trading Valuation and Investment Valuation Methods, for å gi en helhetlig forståelse av hotellets verdi.

Anvendelsen av murstein og mørtel verdsettelsesmetoden i hotellvurdering innebærer å vurdere eiendommens beliggenhet, størrelse, alder, tilstand og eventuelle unike egenskaper som kan påvirke verdien. I tillegg vurderes markedstrender og sammenlignbare salgsdata for å bestemme eiendommens nåværende markedsverdi. Denne metoden er spesielt nyttig når du verdsetter hoteller som for øyeblikket ikke er i drift eller har begrenset handelshistorie, da den fokuserer på eiendommens egenverdi i stedet for dens inntektsgenererende potensial. Det er imidlertid viktig å merke seg at mursteins- og mørtelvurderingsmetoden kanskje ikke fullt ut fanger verdien av et hotells immaterielle eiendeler, slik som merkevareomdømmet og ledelsesekspertisen, noe som kan påvirke dets samlede verdi betydelig (Peel, 2010; Rushmore, 2012 ).

Investeringsvurderingsmetode for hoteller

Investeringsvurderingsmetoden for hoteller er en tilnærming som fokuserer på den potensielle inntekten generert av eiendommen som en investeringseiendel. Denne metoden tar hensyn til hotellets netto driftsinntekt (NOI) og kapitaliseringsrenten (cap rate) for å bestemme eiendommens verdi. NOI beregnes ved å trekke hotellets driftsutgifter fra bruttoinntekten, mens cap rate er en prosentandel som reflekterer risikoen knyttet til investeringen og forventet avkastning på investeringen (ROI).

For å bruke investeringsvurderingsmetoden, beregner takstmannen først NOI ved å analysere hotellets regnskap og identifisere de relevante inntekts- og utgiftstallene. Deretter bestemmer takstmannen et passende tak ved å vurdere faktorer som hotellets beliggenhet, markedsforhold og sammenlignbare eiendommer. Taksatsen brukes deretter på NOI for å utlede hotellets verdi. For eksempel, hvis et hotell har en NOI på 1 million dollar og en grenseverdi på 8 %, vil eiendommens verdi være 12.5 millioner dollar (1 million dollar / 0.08). Denne metoden er spesielt nyttig for investorer som ønsker å forstå potensiell avkastning og risiko forbundet med en hotellinvestering, siden den gir en klar indikasjon på eiendommens inntektsgenererende potensial og markedsverdi.

Faktorer som påvirker hotellvurdering og markedstrender

Ulike faktorer påvirker hotellvurderingen, inkludert beliggenhet, eiendomstype, størrelse, alder og tilstand. I tillegg spiller hotellets økonomiske ytelse, slik som inntekter per tilgjengelig rom (RevPAR), beleggsrater og gjennomsnittlig dagspris (ADR), en betydelig rolle i å bestemme verdien. Markedstrender påvirker også hotellverdien, siden de reflekterer den generelle helsen til bransjen og potensialet for fremtidig vekst. For eksempel kan en sterk økonomi med økende etterspørsel etter turisme og forretningsreiser føre til høyere hotellvurderinger, mens en økonomisk nedgang eller en nedgang i reiseetterspørselen kan påvirke verdivurderingene negativt.

Videre kan konkurransebildet innenfor hotellmarkedet, inkludert tilstedeværelsen av nye eller kommende utviklinger, påvirke verdivurderinger. Et hotells merketilknytning og ledelsesstruktur spiller også en rolle, ettersom veletablerte merkevarer med sterke lederteam har en tendens til å ha høyere verdivurderinger. Til slutt kan makroøkonomiske faktorer, som renter og inflasjon, påvirke hotellvurderinger ved å påvirke kapitalkostnadene og investorenes avkastningskrav. Som konklusjon er hotellvurdering en kompleks prosess som vurderer en rekke faktorer og markedstrender for å bestemme eiendommens verdi nøyaktig (HVS, 2019; CBRE, 2020).